Приветствую!

Вопрос к специалистам.
перекурил весь интернет, все говорят одно: "налог придется платить".
А мне непонятно, с чего?

Ситуация.
Владею 2 хк.к. в бердске, новостройки возле "Зима-лето". Куплена в январе 2011.
Планирую переезд в Академ.
Сейчас есть хороший вариант покупки квартиры в новостройке на Российской.
Продажа старой + ипотека.
НО! Встает злополучный вопрос уплаты подоходного налога с продажи квартиры, которая куплена менее 3х лет назад.
По моему полнейший бред. Где тут "доход" ?
если я продаю одну и покупаю (тут же) другую, еще и дороже и с ипотекой.

Это реально такой дурдом у нас с этим вопросом или я что то не понимаю?
И как быть в моей ситуации?
Занижать в ДКП стоимость квартиры - не выход. Хочется быть предельно таки честным.

Заранее благодарен за ответы или реальные примеры решения аналогичной проблемы.

ЗЫ.
статью 220 НК РФ писали обкуренные люди (ИМХО).

за сколько купили? - Х
за сколько продадите? - У
за сколько будете покупать? - Z

подоходный налог 13% нужно будет платить с суммы = У - Х

есть два выхода:
1. занизить цену в договоре, если цена продажи выше цены покупки.
2. получить налоговый вычет при совершении сделок в один налоговый период.

напишите суммы и все будет ясно.

Купили за 100 рублей, продали за 120 рублей - получили 20 рублей дохода. То, что вы владели квартирой меньше трех лет, может говорить о том, что квартира была куплена не для проживания, а именно для получения этого дохода. По-моему, все вполне логично.


Поскольку новостройка, то можно не успеть в одном налоговом периоде.

С другой стороны, у вас до истечения трех лет осталось несколько месяцев. Можно попробовать взять ипотеку на всю сумму или купить ее в рассрочку (некоторые застройщики предлагают такие схемы). В январе у вас истекает три года, продаёте квартиру, рассчитываетесь по большей части долга. В минусе только проценты (по ипотеке или рассрочке), за эти 5-6 месяцев. Но тут стоит посчитать, что выгоднее, заплатить налог с разницы по вашей квартире или эти проценты.

ипотек на всю сумму не бывает.. должен быть первоначальный взнос, но даже если он есть, то так тоже не рекомендуется. при повторении ситуации 2008-2009 года (что не исключается), рискуем купить квартиру на Российской и не продать в Бердске... или продать дешевле (подобные примеры есть)

Да, но есть, например, потребительские кредиты, которые можно использовать как первоначальный взнос. А ипотеки с первоначальной суммой в 200-300 тыс бывают.

Тут уже зависит от предпочтений человека. Настолько ли он хочет перебраться в академ, чтобы рискнуть? Если нет, то и говорить не о чем.

но это не на всю сумму..


Не от предпочтений, а насколько человек готов головой думать.


зы И как он потом у себя её в ипотеку купит?

а что мешает при продаже заключить два договора? один договор на сумму, за которую купили квартиру (по нему потом и отчитываетесь в налоговой) , а второй договор заключаете на оставшуюся сумму за улучшения/ремонтные работы/мебель

А если сам дом строил (дом строился постепенно, зарегестрирована собственность только год назад, хотя самому дому уже 4 года) и решил продать, то налог платится со всей общей суммы? Или для такой недвижимости другой расчет? Половина чеков уже выцвела от времени (да и не отдавать же их все налоговой, там по количеству их много, неужели они будут сидеть и все их перепроверять).

Я так понимаю, что никто ничего проверять не намерен, интересует только то, сколько лет недвижимость в собственности того, кто её продаёт. А это считается по дате регистрации прав на собственность объекта.

Человек покупает по ипотеке.. схема с занижением стоимости по договору существует, насколько мне известно, только в одном банке.

ps давеча разговаривал со знакомым, который продал квартиру с занижением стоимости и рассорился с покупателем при её освобождении. При подаче документов на вычеты, покупатель припомнил ссору и подал все договоры и распики. У налоговорго инспектора уже появились, пока устные, вопросы к продавцу.. непонятно чем закончится.


Срок с момента возникновения права собственности. Не всегда регистрация права в Росреестре и возникновение права - это одно и тоже.
Расходы на строительство надо подтверждать платежными документами. Если ничего не путаю, то получить возврат по чекам, которым более 3х лет, можно забыть!
ps проверять чеки должны, а проверяют или нет.. в общем-то как и во всем, зависит от конкреного инспектора.

т.е. налоговую не волнует сколько мы вложили денег в строительство дома, платить нужно со всей суммы?

Платить нужно с суммы сделки продажи объекта недвижимости. Всё остальное налоговую не волнует.

почти так, но варианта два
либо 13% с суммы превышающем мильён
либо 13% с суммы полученной при продаже минус сумма потраченная на приобретение (с учетом строительства, ремонта и т.п. подтвержденное чеками )

Получить налоговый вычет с покупки квартиры (если раньше не получали) - самый удобный способ, ИМХО. Ещё вроде бы можно получать налоговый вычет с переплаты за ипотеку =)

Вариант с оформлением ипотеки на крупную сумму + продажа квартиры после 3-х лет владения (примерно через полгода) - выгодно только в случае, если стоимость квартиры с момента покупки увеличилась процентов на 60, что вряд ли.

Ну это само собой. Но вычет это само по себе, а налог на прибыль сам по себе.


Вот и я говорю, надо считать.

Ого, сколько понаписали

Давайте, в таки внесу ясность в мою ситуацию, что бы было понятно.

Итак, имеющаяся квартира, покупалась в 2011 году, по цене 1,86 млн.
Сейчас она стоит около 3,5 млн.
Т.е. получаем "доход" = 1,64 млн.
Но, согласно Российскому законодательству, а именно статье 220 Налогового Кодекса РФ, при продаже квартиры продавец обязан уплатить налог в размере 13% со всей полученной суммы сверх 1 миллиона рублей. Распространяется этот закон на всех продавцов-физических лиц, владевших недвижимостью менее трёх лет.
Таким образом, совершенно плевать за сколько я ее купил.
И налог придется платить с суммы 2,5 млн, т.е. = 320 тысяч рублей - неайс

Далее.
Если, как тут говорят некоторые, взять ипотеку на всю сумму
1. ипотека на сумму свыше 3 млн, рассматривается банком в особом порядке.
2. даже если мне ее дадут, ежемесячный взнос обещает быть в районе 70-80 тыр в мес. - тоже неайс, причем даже больший

Вывод, если нет другого варианта, придется ждать.
Всем спасибо!

Не совсем так. Вы можете выбрать из двух вариантов:
1. Если у вас есть подтверждающие документы за сколько вы ее купили, то платите с разницы, то есть с 1,64 мл. А если квартира была под самоотделку, то можно отсюда еще и стоимость ремонта вычесть, опять же если есть, чем подтвердить.
2. Если подтверждения нет, либо вы получили ее по наследству или дарению, тогда с суммы продажи минус 1 млн.

нет.. в общем почитайте ст. 220 Налогового кодекса.

Если нет документов по ремонту, то налога придётся заплатить примерно 213 т.р. - ради такого можно и подождать полгода =) если ждать некуда и есть возможность, можно рассмотреть вариант покупки квартиры у застройщика в рассрочку - для этого нужен первоначальный взнос не менее 50%. Ну и это будет иметь смысл, если рассрочку оформлять не больше, чем на 2 млн.

А Вы дом с нуля строили или реконструировали? Земельный участок сколько лет в собственности? Если земля в собственности больше 3х лет, то основную сумму можно написать за землю, а дом - 1 млн. Тем более, что это часто соответствует действительности, ведь при продаже - покупке домов ценится именно место, земля.

Хм, это я удачно зашёл =)
Как раз намереваюсь в ближайшее время продать квартиру в новостройке и как-то по умолчанию настроился на занижение стоимости в ДКП. И совсем забыл про налоговый вычет. Вот только не пойму, смогу ли я им воспользоваться. Смотрите:
-
В 2010 я купил квартиру за 1265 тыр.
В 2011 подал доки на налоговый вычет.
По месту работы взял справку о доходах за 2010 год. Налоговая база получилась 199.955,14 руб., из которых мне вернули 13% = 25994 руб. Остаток имущественного налогового вычета составил 1.065.044,86 руб.
В 2011 я эту квартиру продал за 1265 тыр. -> дохода ноль, ура.
В 2012 я купил квартиру по ДДУ за 1200 тыр.
Сейчас намерен продать за 1900 тыр.
Доход 700 тыр. С них 13% = 91 тыр.
Но могу ли я просто уменьшить имеющийся остаток 1.065.044,86 руб. на эти 700 тыр. и ничего не платить?
-
Кто знает? Кто как думает?

300413, зря кричите ура.
У вас покупка и продажа квартир в разных налоговых периодах.
Как по-моему мнению надо было сделать :
1. Подать декларацию за 2011 год на продажу квартиры за 1265 т.р.
т.к. она в собственности менее 3-х лет вычет на нее 1000 т.р. Разница
составляет 265*13%=34,45 т.р. налог к уплате. Одновременно предоставляете
документы на имущественный вычет по купленной квартире в 2010 году.
Допустим доход за 2011 год составил 200 т.р., то 200*13%=26 т.р. налог к
возврату. Итого за 2011 год к уплате 34,45-26=8,45 т.р.
2. Подаете декларацию за 2012 год. Дальше используете имущественной вычет
по первой купленной квартире. Допустим доход за 2012 год
составил 200 т.р., то 200*13%=26 т.р. налог к возврату, налоговая возвращает
вам на счет.
3. Если в 2013 году продали вторую квартиру за 1900 т.р. То получается вычет только
1000 т.р. 1900-1000*13%=117 т.р. налог к уплате. Дальше пользуетесь вычетом при
покупке первой квартиры. Допустим также доход за 2013 год составит 200 т.р., то
200*13%=26 т.р. налог к возврату. Итого к уплате за 2013 год получится
117-26=91 т.р.

С 1 января 2014 года вступают в силу изменения в НК ст. 220 по имущественному вычету.
Имущественный вычет в 2000 т.р. не будет привязан к объекту. Можно будет использовать
его при покупке нескольких объектов недвижимости, пока суммарно он не достигнет 2000 т.р.
А также если квартира будет куплена супругами в долевую собственность 50*50,
то каждый супруг сможет получить вычет по 2000 т.р. а не по 1000 т.р. как сейчас.
Вычет можно будет использовать в отношении недвижимости, оформленной на детей до 18 лет.
Тем кто до 2014 года не доиспользовал вычет до 2000 т.р. в дальнейшем может его
использовать при покупке другой квартиры (для тех кто покупал квартиру до 2008 вычет 1000 т.р.)
Я например получила вычет в 2003 году 580 т.р. недоиспользовала 420 т.р. могу использовать при
покупке следующей квартиры.
У вас исходя из предыдущих расчетов
остаток составит 2000-199,9(2010)-200(2011)-200(2012)-200(2013)=1200,1 т.р. -это
примерно.

Галаген, вы не учитываете , что при продаже квартиры человек может воспользоваться одним из двух вычетов:
1. На 1 млн рублей
2. На сумму фактически произведенных расходов.

То есть по первой квартире налоговая база 0 рублей, а по второй 1900-1200=700 тыс рублей. Так что 300413 правильно рассуждает.
Но вот учесть остаток вычета в общем случае нельзя. Возврат ндфл идет только на сумму фактически уплаченных налогов. Значит, у вас получится это зачесть только в случае, если вы за 11, 12 и 13 год заплатили налогов как раз с 700 тыс. Посчитайте, может быть у вас так и окажется.

Но в любом случае подавайте в 2014 году декларацию за эти три года и хотя бы часть денег вернете. Оставшуюся сумму придется заплатить.

Кстати, имейте ввиду, если при получении вычета на покупку вы можете подать декларацию когда угодно, хоть через три года, то при продаже вы обязаны задекларировать доход до 30 марта следующего за продажей года. А заплатить должны до 15 июля. Так что, чтобы было чем компенсировать, декларацию на вычет в 2014 году подавайте как можно раньше.

ЮлияА,да, спасибо, не учла. Подскажите, какие документы прикладывать к декларации
на имущественный вычет, если квартира, по которой вычет уже продана. Забирать в
архиве юстиции свидетельство с отметкой "право собственности прекращено"?

При вычете на покупку? Если вы еще не получали по ней вычет, то да, надо взять свидетельство.
А если вы уже подавали в налоговую копию свидетельства при получении вычета, например, в прошлом году, то повторно этот документ предоставлять не надо.
А при вычете на продажу свидетельство в любом случае надо предоставить.

До 30 апреля.