Бабушка подарила сыну квартиру 1 год назад (сейчас она живёт в этой квартире). Сын хочет квартиру продать. Поскольку он владелец менее 3-х лет, при продаже ему надо оплатить налог =13%*(цена продажи минус 1 млн). Они решили занизить цену продажи вдвое. Риелтор предложила работать по схеме с неотделяемыми улучшениями, то есть один ДКП на саму квартиру по заниженной цене, другой - на "неотделяемые улучшения" в этой квартире, вместе эти 2 цены составляют настоящую продажную цену.
Я вижу в такой сделке минимум 2 связанных риска (для себя как покупателя):
1) дарение прошло менее 3 лет назал, его можно оспорить;
2) если ДКП признают ничтожным, то покупатель получит назад только половину настоящей цены.

Риелтор говорит, что "решать конечно вам, но у нас чуть ли не треть сделок с занижением цены, это нормальная практика". Вопрос к риелторам и бывалым: насколько это соответствует действительности?
И можно ли составить ДКП так, чтобы полностью избежать рисков покупателя в этой сделке? (На риски продавца мне начхать, разумеется)

Возможны такие проблемы: 1- Если при заключении договора указывать стоимость менее чем 70 % от кадастровой, то могут не зарегистрировать в Росреестре, или налоговая начнет вопросы задавать продавцу, прицепом и вы будете признаны мошенником. 2- Признать недействительным недавний договор дарения квартиры старой бабушки сыну через суд можно, тем более подарила квартиру и не съезжает - почему? Понятно, что сын (близкий родственник), владея квартирой менее 3 лет, будет обязан заплатить 13% налога от суммы более миллиона, ему жалко терять прибыль - его проблемы, а Вам то что с этого? Себе на одно место проблем желаете! Ну и если согласитесь на это, поинтересуйтесь (только не на словах) у агентства (риэлторов) покроет ли оно Вам все эти риски на 100% в случае чего?

Цена чуть больше кадастровой, продавец это-то учёл.


Не на словах — это как? Предложить в ДКП прописать денежную ответственность агентства при отмене совершённой сделки?

Как бы не проверялась квартира перед покупкой, полностью свести риски к "0" не возможно! Да, можно передать деньги за покупку только после получения документов из Росреестра (используя банковскую ячейку), но и после регистрации могут судиться... Тут вижу два варианта как то обезопасить себя. 1- Покупать квартиру через агентство входящее в Новосибирскую Ассоциацию Риэлтеров (страховка их деятельности до 100 млн) 2- В случае выявления вышеуказанных ситуаций, агентства зачастую не несут ответственности, или возвращают выплаченные Вами деньги только за их услуги (договор надо читать). Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость. Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования. Продавец хочет сэкономить на налогах - пусть потратится на Вашу страховку... Удачи!

попадаете вы по полной.
риэлторам по барабану, им лишь бы бабки свои получить.
ну пропишите вы риски в дкп а потом года три с агенством судится будете и еще налоговой штраф нехилый заплатите, оно вам жить скучно?
либо полная сумма в договоре и живите спокойно, либо мимо проходите этого варианта и радуйтесь что легко отделались от мошенников

не могут

Т.е. Вы утверждаете, что в договоре можно указать сумму продажи 500 т.р, при стоимости квартиры 3.5 млн. и без всяких последствий (Росреестр, налоговая)?

Из двух величин - цена продажи в ДКП и 70% от кадастровой стоимости - выбирается бОльшая, с неё рассчитывается налог.

Росреестр зарегистрирует сделку, заинтересуется ли налоговая надо у них спрашивать)

1. Риелтер абсолютно прав в том что львиная доля сделок идет с занижением цены, для уменьшения или убирания налогов.
2. Риелтер прав, что хочет за свою работу денег, не хотите платить риелтеру, ищите квартиру сами и оформляйте сами, никаких проблем в этом нет.
3. Никакая сделка не есть гарантия 100%, хоть что делайте. Но описанная вами ситуация рядовая и в 99,99% случаев рабочая.
4. Если вы не хотите рисковать даже 0,01% то страхуйте титул, но продавец тут не при чем. Это ваша забота.
5. продавец такой же человек как и вы. Вы считаете сколько потратите, а он считает сколько получит.
И если все валить на него и страховку и риелтера и налоги, то зачем он будет продавать??? Ему это не надо станет по такой цене и сделки просто не будет.
6. Вы никогда не найдете вариант, где все идут навстречу только вам, сделка это ВСЕГДА компромисс и договоренность сторон.
7. Росреестр зарегистрирует любую сделку, им побарабану вообще. А если цена будет ниже 70% от кадастровой, то вопросы к продавцу будут у налоговой, к вам нет.

Если что, обращайтесь)) ДАРОМ.

Вот если бы ещё можно было застраховаться от невыплаты страховки по титульному страхованию... Но это вряд ли кто возьмётся страховать, поскольку страховку по титулу чаще НЕ выплачивают, чем выплачивают.

Не так.. я утверждаю, что сделку зарегистрируют.

А Вам именно эта квартира нужна? ))

В целом схема рабочая, я знаю, что даже банки (ВТБ) работает со сделками с заниженной стоимостью и выдает на такие квартиры ипотеку.

Меня лично сильно смущало бы дарение. Странная схема, зачем это было сделано?
Если по оспариванию сделки будет суд, то вы не будете выглядеть добросовестным приобретателем (знали про дарение, купили по заниженной цене).

Из личного опыта - я судилась за квартиру с бывшими владельцами, для меня все закончилось хорошо, но сколько нервов потрачено не представляете. Такого опыта никому не пожелаю.
И это еще я на суде была более-менее спокойна т.к. у меня стоимость в договоре была полная и сделку сопровождал хороший юрист (а не АН).

Всем доброго дня. Кто в курсе, с какой все-таки суммы надо считать налог на продажу квартиры? Я совсем запуталась. Если я укажу в ДКП сумму меньше 70 % от кадастровой, то налог будут брать с суммы 0,7 от кадастровой цены минус 1000000. Но я же могу налететь на штраф от налоговой? Где-то прочитала, что с 2019 г. налог будет браться с кадастровой стоимости, независимо от цены, указанной в договоре. Т.е. если я продам квартиру, допустим, за 2 900 000, налог будут брать с суммы 2 423 477,36 руб. (кадастровая стоимость) Х 0,7 - 1 000 000? Или все же с суммы, указанной в ДКП минус миллион? Какую сумму все-таки лучше указать в ДКП?

https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvart...ovaya-stoimost/ Вы не написали в каком году купили, может и платить не нужно, и даже декларацию не нужно подавать...

Спасибо огромное!

Квартира досталась мне по наследству от папы. Я еще только в мае буду оформлять право собственности. Не хочется ждать три года... Точнее, уже два с половиной.